企業(yè)開展存量資產(chǎn)盤活，真正需要回答的并不只是“盤活了多少項(xiàng)資產(chǎn)”，還要繼續(xù)追問：這些資產(chǎn)采取出租、內(nèi)部共享、更新改造、處置或其他盤活方式以后，實(shí)際結(jié)果是否達(dá)到預(yù)期？如果盤活業(yè)務(wù)完成后就退出管理視野，企業(yè)可能只能統(tǒng)計(jì)完成了多少項(xiàng)目，卻很難判斷哪些措施真正提升了資產(chǎn)利用和收益。用友BIP資產(chǎn)云將存量資產(chǎn)盤活設(shè)計(jì)為“定級(jí)、分析、執(zhí)行、跟蹤、改善”的連續(xù)過程，并在盤活方案執(zhí)行之后持續(xù)進(jìn)行達(dá)效跟蹤，讓資產(chǎn)盤活從一次性動(dòng)作延伸為可以評(píng)價(jià)和調(diào)整的管理閉環(huán)。
很多企業(yè)已經(jīng)能夠識(shí)別閑置資產(chǎn)，也會(huì)通過出租、調(diào)撥、改造或處置等方式進(jìn)行盤活，但難點(diǎn)往往出現(xiàn)在方案執(zhí)行以后。比如一處閑置房產(chǎn)完成出租，從業(yè)務(wù)流程看已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了盤活，但租賃收益是否達(dá)到計(jì)劃、出租狀態(tài)是否穩(wěn)定，還需要后續(xù)持續(xù)觀察；一項(xiàng)低效資產(chǎn)完成改造，也不能只以“項(xiàng)目已完工”作為最終結(jié)果，還需要關(guān)注改造后的資產(chǎn)狀態(tài)和投資收益。如果缺少后續(xù)評(píng)價(jià)，企業(yè)很容易把“完成盤活動(dòng)作”等同于“實(shí)現(xiàn)盤活價(jià)值”。
因此，存量資產(chǎn)盤活的第一步仍然是先把資產(chǎn)分清楚。用友BIP資產(chǎn)云的方案從建立臺(tái)賬開始，結(jié)合類別關(guān)注指標(biāo)、資產(chǎn)屬性、資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生情況和資產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷，再通過分類識(shí)別、規(guī)則判定或人工判定等方式，將存量資產(chǎn)進(jìn)一步劃分為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、中性資產(chǎn)、低效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。 這種定級(jí)并不是為了給資產(chǎn)貼一個(gè)固定標(biāo)簽，而是為后續(xù)采取不同管理策略提供依據(jù)。資產(chǎn)所處狀態(tài)不同，盤活方向自然也不應(yīng)該完全相同。
例如，對(duì)于經(jīng)營狀況較好的資產(chǎn)，企業(yè)可能更加關(guān)注擴(kuò)大投資或保持投資；對(duì)于存在提升空間的資產(chǎn)，則可能考慮更新改造、改擴(kuò)建或內(nèi)部共享；對(duì)于價(jià)值創(chuàng)造能力持續(xù)偏低的資產(chǎn)，則可能進(jìn)一步研究退出清算或加速處置?，F(xiàn)有方案針對(duì)定級(jí)后的資產(chǎn)提出按不同定位制定盤活決策，并開展可行性分析，覆蓋擴(kuò)大投資、保持投資、更新改造、改擴(kuò)建、證券化、內(nèi)部共享、退出清算和加速處置等不同方向。 這說明盤活并不存在適用于所有資產(chǎn)的單一方案，核心是先判斷資產(chǎn)當(dāng)前狀態(tài)，再匹配更適合的路徑。
可行性分析在這個(gè)過程中非常重要。企業(yè)發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)資產(chǎn)低效，并不代表立即出售就是最優(yōu)方案；看到某處房產(chǎn)閑置，也不意味著只要出租就一定能夠提升整體價(jià)值。有些資產(chǎn)可能更適合更新改造，有些可能適合內(nèi)部租賃或共享，還有些則需要結(jié)合實(shí)際條件研究證券化、上市交易或退出處置。用友BIP資產(chǎn)云將盤活計(jì)劃和盤活可行性分析放在盤活準(zhǔn)備階段，就是為了讓企業(yè)在正式執(zhí)行前先形成方案判斷，而不是發(fā)現(xiàn)閑置資產(chǎn)后直接進(jìn)入處置動(dòng)作。
更關(guān)鍵的是，盤活決策做完以后還需要真正進(jìn)入執(zhí)行?，F(xiàn)有方案中的盤活執(zhí)行場景包括更新改造、改擴(kuò)建、上市交易、REITs、清算退出、內(nèi)部租賃和資產(chǎn)處置等方式，并明確提出對(duì)可行的盤活決策進(jìn)行執(zhí)行。 對(duì)集團(tuán)企業(yè)而言，這一步可以讓盤活從管理層會(huì)議中的“方案”進(jìn)一步落到具體資產(chǎn)和實(shí)際業(yè)務(wù)上，也為后續(xù)跟蹤提供明確對(duì)象：到底是哪項(xiàng)資產(chǎn)采取了什么盤活措施，執(zhí)行之后又發(fā)生了什么變化。
但如果管理到這里停止，企業(yè)得到的仍然只是“已執(zhí)行”的結(jié)果。用友BIP資產(chǎn)云將“達(dá)效跟蹤”單獨(dú)放入存量盤活管理鏈路，并提出持續(xù)對(duì)執(zhí)行盤活的資產(chǎn)進(jìn)行跟蹤。方案可以關(guān)注出租收益、處置收益、REITs收益、改造后狀態(tài)以及改擴(kuò)建投資收益等結(jié)果。 這意味著盤活評(píng)價(jià)開始從“有沒有做”轉(zhuǎn)向“做完以后產(chǎn)生了什么結(jié)果”。
以資產(chǎn)出租為例，一處閑置房產(chǎn)成功簽訂租賃合同，只能說明盤活措施已經(jīng)落地，并不能完全證明盤活目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。如果后續(xù)出租狀況不理想，實(shí)際經(jīng)營結(jié)果與規(guī)劃存在差異，企業(yè)仍需要繼續(xù)調(diào)整經(jīng)營策略。用友BIP資產(chǎn)云的盤活評(píng)估包含經(jīng)營指標(biāo)規(guī)劃、經(jīng)營指標(biāo)考核和經(jīng)營策略調(diào)整，并與盤活達(dá)效跟蹤放在同一套SAM管理體系中。 因此，盤活之后的評(píng)價(jià)不是為了形成一張靜態(tài)結(jié)果表，而是希望把結(jié)果繼續(xù)反饋到下一輪管理動(dòng)作中。
更新改造類資產(chǎn)也是如此。如果一項(xiàng)低效資產(chǎn)經(jīng)過改造重新投入使用，企業(yè)需要關(guān)注的不只是改造項(xiàng)目是否按計(jì)劃完成，還可以進(jìn)一步觀察資產(chǎn)改造后的狀態(tài)以及相關(guān)投資收益?，F(xiàn)有方案將“改造后狀態(tài)”和“改擴(kuò)建投資收益”列為達(dá)效跟蹤內(nèi)容。 當(dāng)實(shí)際效果與原先規(guī)劃存在差異時(shí)，管理人員才有依據(jù)重新判斷后續(xù)是繼續(xù)投入、調(diào)整經(jīng)營方式，還是采取其他盤活路徑。
這類持續(xù)跟蹤對(duì)于集團(tuán)資產(chǎn)管理尤其重要。集團(tuán)總部往往需要同時(shí)管理大量成員單位，如果盤活信息只通過階段性報(bào)表上報(bào)，很容易出現(xiàn)“申報(bào)盤活項(xiàng)目很多，但實(shí)際效果缺少持續(xù)評(píng)價(jià)”的情況。用友BIP資產(chǎn)云SAM藍(lán)圖在監(jiān)督與決策層設(shè)置統(tǒng)一臺(tái)賬、盤活達(dá)效跟蹤、處置決策、資產(chǎn)評(píng)價(jià)和狀態(tài)管理，同時(shí)支持資產(chǎn)總體、分類、狀態(tài)、盤活、閑置以及經(jīng)營運(yùn)維等分析。 這樣，總部關(guān)注的就不只是成員單位提交了多少盤活項(xiàng)目，還能夠繼續(xù)圍繞資產(chǎn)狀態(tài)和實(shí)際結(jié)果進(jìn)行管理。
盤活達(dá)效跟蹤還可以幫助企業(yè)積累自己的資產(chǎn)決策經(jīng)驗(yàn)。第一次面對(duì)某類低效資產(chǎn)時(shí)，企業(yè)可能主要依靠管理經(jīng)驗(yàn)選擇改造、出租或退出；當(dāng)類似資產(chǎn)不斷完成盤活，并持續(xù)記錄后續(xù)結(jié)果后，企業(yè)就能夠逐步比較不同盤活方式的實(shí)際表現(xiàn)。例如，哪些資產(chǎn)經(jīng)過改造后狀態(tài)改善明顯，哪些資產(chǎn)采用內(nèi)部租賃后重新進(jìn)入使用，哪些資產(chǎn)最終通過處置實(shí)現(xiàn)退出。這些歷史結(jié)果可以成為下一次盤活決策的重要參考，使企業(yè)減少每一次都從頭判斷的成本。
不過，“達(dá)效”并不意味著所有資產(chǎn)都使用同一套收益指標(biāo)。土地、房產(chǎn)、生產(chǎn)設(shè)備、辦公資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式本身就不同，一項(xiàng)資產(chǎn)通過出租盤活，更適合關(guān)注經(jīng)營和收益情況；一項(xiàng)生產(chǎn)設(shè)備經(jīng)過更新改造，則可能更加關(guān)注改造后的狀態(tài)和使用效果；處置類資產(chǎn)又會(huì)形成不同的結(jié)果?，F(xiàn)有資料只給出了出租收益、處置收益、REITs收益、改造后狀態(tài)和改擴(kuò)建投資收益等示例，并沒有規(guī)定適用于所有資產(chǎn)的統(tǒng)一達(dá)效指標(biāo)體系。 因此，實(shí)際評(píng)價(jià)口徑仍需要根據(jù)資產(chǎn)類別和盤活目標(biāo)進(jìn)行配置。
同樣，把資產(chǎn)劃分為“優(yōu)質(zhì)、中性、低效、無效”也不能理解為系統(tǒng)可以在任何項(xiàng)目中完全自動(dòng)完成所有定級(jí)?，F(xiàn)有方案明確同時(shí)存在規(guī)則判定、人工判定和手工登記等方式，并要求結(jié)合資產(chǎn)屬性、業(yè)務(wù)發(fā)生情況和運(yùn)行數(shù)據(jù)判斷。 這說明數(shù)字化可以幫助企業(yè)形成統(tǒng)一的數(shù)據(jù)和規(guī)則基礎(chǔ)，但最終如何定級(jí)、使用哪些指標(biāo)、不同等級(jí)對(duì)應(yīng)什么決策，都需要企業(yè)根據(jù)管理要求確定。
盤活評(píng)價(jià)還不能只在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)開展一次。資產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境可能繼續(xù)變化，一項(xiàng)當(dāng)前已經(jīng)達(dá)效的資產(chǎn)并不意味著今后始終保持相同狀態(tài)。因此，用友BIP資產(chǎn)云強(qiáng)調(diào)的是“持續(xù)的盤活達(dá)效跟蹤改進(jìn)”，而不是執(zhí)行后形成一次驗(yàn)收結(jié)論。 當(dāng)資產(chǎn)狀態(tài)、經(jīng)營結(jié)果或外部條件發(fā)生變化后，企業(yè)仍可以重新評(píng)價(jià)資產(chǎn)定位并調(diào)整后續(xù)策略，使存量資產(chǎn)管理形成動(dòng)態(tài)循環(huán)。
這也使“盤活”與單純“處置閑置資產(chǎn)”形成明顯區(qū)別。處置只是資產(chǎn)盤活路徑之一，現(xiàn)有方案還包括擴(kuò)大投資、保持投資、更新改造、改擴(kuò)建、證券化、內(nèi)部共享、內(nèi)部租賃等多種方式。 對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而言，盤活可能意味著進(jìn)一步提升價(jià)值；對(duì)低效資產(chǎn)而言，可能通過改造重新提高利用水平；對(duì)于確實(shí)缺少繼續(xù)經(jīng)營價(jià)值的資產(chǎn)，才可能進(jìn)入退出和處置。真正的盤活管理關(guān)注的是資源如何重新配置，而不是簡單把閑置資產(chǎn)全部賣掉。
從集團(tuán)資產(chǎn)管理視角看，存量盤活最終應(yīng)該形成一條連續(xù)的數(shù)據(jù)鏈：先建立資產(chǎn)臺(tái)賬并識(shí)別資產(chǎn)狀態(tài)，再根據(jù)資產(chǎn)屬性和運(yùn)行情況進(jìn)行定級(jí)，圍繞不同定位制定盤活方案并開展可行性分析，方案落地后繼續(xù)記錄出租、改造、處置、內(nèi)部租賃等執(zhí)行情況，最后通過經(jīng)營指標(biāo)和實(shí)際結(jié)果開展達(dá)效評(píng)價(jià)。如果結(jié)果不符合目標(biāo)，再繼續(xù)調(diào)整經(jīng)營策略或重新選擇盤活路徑。用友BIP資產(chǎn)云將這套過程概括為“定級(jí)、分析、執(zhí)行、跟蹤、改善”，其價(jià)值就在于讓盤活從一次專項(xiàng)行動(dòng)變成能夠持續(xù)迭代的資產(chǎn)管理機(jī)制。
對(duì)于企業(yè)而言，判斷資產(chǎn)盤活做得好不好，最終不能只看“盤活項(xiàng)目數(shù)量”或者“已經(jīng)處理了多少閑置資產(chǎn)”。更有意義的問題是：原本低效的資產(chǎn)有沒有改善，閑置資產(chǎn)是否重新形成使用價(jià)值，改造投入是否取得預(yù)期結(jié)果，已經(jīng)執(zhí)行的盤活方案是否需要繼續(xù)調(diào)整。用友BIP資產(chǎn)云通過存量資產(chǎn)定級(jí)、盤活決策、可行性分析、業(yè)務(wù)執(zhí)行和達(dá)效跟蹤，把這些問題放在同一個(gè)管理閉環(huán)中，使企業(yè)既能看到資產(chǎn)“有沒有被盤活”，也能繼續(xù)判斷“盤活之后到底有沒有產(chǎn)生效果”。只有結(jié)果能夠持續(xù)被跟蹤，盤活才真正從完成任務(wù)走向價(jià)值管理。