經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)完成出租，并不意味著管理工作已經(jīng)結(jié)束。對(duì)于土地、房產(chǎn)、商鋪、公寓等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，真正持續(xù)發(fā)生的業(yè)務(wù)往往集中在簽約之后：合同需要執(zhí)行，租金和押金需要管理，費(fèi)用可能調(diào)整或減免，租戶可能續(xù)租、退租，最終還要完成費(fèi)用結(jié)算和資產(chǎn)退場(chǎng)。如果這些環(huán)節(jié)分別由招商、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)和物業(yè)維護(hù)在不同臺(tái)賬中，企業(yè)就很難看清一項(xiàng)資產(chǎn)完整的經(jīng)營(yíng)過(guò)程。用友BIP資產(chǎn)云將客戶、合同、租賃費(fèi)用、進(jìn)退場(chǎng)、租賃結(jié)算等業(yè)務(wù)納入資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系，并按照簽約、在租、退場(chǎng)三個(gè)階段組織經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)租賃管理，讓資產(chǎn)出租從“一次簽約”延伸為持續(xù)可跟蹤的運(yùn)營(yíng)過(guò)程。
很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理，最初是從一張“可出租資產(chǎn)清單”開(kāi)始的。哪間商鋪空著、哪層寫(xiě)字樓可以出租、目前出租了多少面積，這些信息比較容易統(tǒng)計(jì)。但隨著合同數(shù)量增加，管理問(wèn)題就會(huì)逐漸從“有沒(méi)有租出去”變成“租出去以后執(zhí)行得怎么樣”。同一個(gè)項(xiàng)目可能同時(shí)存在正在招商的空間、已經(jīng)簽約但尚未進(jìn)場(chǎng)的客戶、正常在租的租戶和準(zhǔn)備退場(chǎng)的合同，如果仍然只靠一個(gè)“已租/未租”狀態(tài)，很難準(zhǔn)確反映經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
因此，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理需要先把資產(chǎn)本身和經(jīng)營(yíng)對(duì)象連接起來(lái)。用友BIP資產(chǎn)云SAM藍(lán)圖將資產(chǎn)畫(huà)像、資產(chǎn)分布圖、資產(chǎn)租控圖列入資產(chǎn)可視能力，同時(shí)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中覆蓋VR實(shí)景看房、商機(jī)登記、客戶管理、租出合同管理、租賃費(fèi)用管理、物業(yè)管理、進(jìn)退場(chǎng)管理、運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)維護(hù)和租賃結(jié)算。 這套邏輯意味著，一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)并不是簽約時(shí)才進(jìn)入系統(tǒng)，而是可以從資產(chǎn)展示、客戶接觸開(kāi)始，一直延伸到合同執(zhí)行和最終退出。
在招商初期，企業(yè)首先需要讓業(yè)務(wù)人員知道“有什么可以租”?，F(xiàn)有方案將VR實(shí)景看房納入資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)通過(guò)租控表、租控圖、平面圖和衛(wèi)星圖等方式展示資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概況和位置分布。 對(duì)園區(qū)、寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，這種可視方式有助于把原本分散在資產(chǎn)臺(tái)賬中的位置、空間和經(jīng)營(yíng)狀態(tài)轉(zhuǎn)化為更直觀的經(jīng)營(yíng)信息。不過(guò)，現(xiàn)有資料并未展開(kāi)VR看房如何拍攝、發(fā)布或與外部招商平臺(tái)連接，因此這里更適合理解為經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)展示能力，而不能進(jìn)一步推斷為完整的線上招商平臺(tái)。
客戶產(chǎn)生租賃意向以后，管理重點(diǎn)開(kāi)始從“展示資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“管理客戶與合同”。用友BIP資產(chǎn)云的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系包含商機(jī)登記和客戶管理，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)全生命周期中也明確包含客戶管理。 這樣，租賃業(yè)務(wù)就不必等到正式簽約以后才留下記錄，企業(yè)可以把客戶作為經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的對(duì)象持續(xù)管理，并在后續(xù)合同、欠款和經(jīng)營(yíng)分析中保持對(duì)應(yīng)關(guān)系。
進(jìn)入簽約階段后，用友BIP資產(chǎn)云支持根據(jù)個(gè)性化合同模板生成電子合同，并提供短信簽署提醒、待辦消息提醒以及在線合同簽署，資料中還明確列出了電子簽章和騎縫章。 對(duì)企業(yè)而言，合同線上化的意義不只是減少紙質(zhì)文件流轉(zhuǎn)，更重要的是讓后續(xù)收款、到期和客戶經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)能夠繼續(xù)圍繞合同展開(kāi)。如果合同簽署完成后仍然單獨(dú)存放在文件夾里，后續(xù)經(jīng)營(yíng)信息就很難與資產(chǎn)狀態(tài)保持一致。
合同形成以后，管理真正進(jìn)入持續(xù)性的“在租階段”。用友BIP資產(chǎn)云提供租賃合同畫(huà)像，可以查看當(dāng)前合同詳情、客戶簽約與欠款情況和客戶畫(huà)像，并統(tǒng)計(jì)有效合同數(shù)量、合同總金額、收款金額、到期合同、待收款合同以及欠款賬齡分布。 這種合同畫(huà)像解決的是經(jīng)營(yíng)人員頻繁查找信息的問(wèn)題：不再只知道某處資產(chǎn)“已經(jīng)租出”，而是進(jìn)一步知道對(duì)應(yīng)什么合同、客戶當(dāng)前是什么情況、還有哪些款項(xiàng)等待處理。
在租期間，費(fèi)用往往比合同本身更加復(fù)雜。經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)可能涉及意向金、押金、預(yù)收款、臨時(shí)費(fèi)用，以及費(fèi)用調(diào)整、減免、滯納金、費(fèi)用抵扣和最終費(fèi)用結(jié)算?，F(xiàn)有方案明確將這些場(chǎng)景覆蓋在簽約、在租和退場(chǎng)三個(gè)階段之中。這說(shuō)明租賃管理不能只建立一個(gè)“每月租金金額”字段，因?yàn)檎鎸?shí)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能不斷出現(xiàn)費(fèi)用變化，需要繼續(xù)記錄這些變化與對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)。
費(fèi)用管理還會(huì)進(jìn)一步連接財(cái)務(wù)處理。用友BIP資產(chǎn)云經(jīng)營(yíng)性租賃場(chǎng)景覆蓋應(yīng)收生成、應(yīng)收核算、賬單協(xié)同、跟蹤管理，并包括租金、管理費(fèi)用、水電費(fèi)用及其他費(fèi)用的入賬和核算，同時(shí)支持逾期預(yù)警和催繳管理。從經(jīng)營(yíng)部門(mén)角度看，合同約定的是“應(yīng)該收多少錢”；從財(cái)務(wù)和收款角度看，還需要持續(xù)確認(rèn)賬單是否已經(jīng)形成、客戶是否已經(jīng)繳費(fèi)以及是否發(fā)生逾期。把這些環(huán)節(jié)連接起來(lái)，才能減少資產(chǎn)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)各自維護(hù)一份應(yīng)收臺(tái)賬的情況。
資料還明確提出經(jīng)營(yíng)性租賃中的租金、費(fèi)用、押金和開(kāi)票業(yè)財(cái)一體化，并列出約定租金、租出費(fèi)用、租賃退款和收款開(kāi)票等業(yè)務(wù)。 但需要注意，這里的業(yè)財(cái)融合不能直接擴(kuò)展成所有企業(yè)都會(huì)自動(dòng)形成完全相同的會(huì)計(jì)憑證和核算規(guī)則。不同企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、核算制度和系統(tǒng)配置可能存在差異，現(xiàn)有資料并沒(méi)有給出統(tǒng)一的會(huì)計(jì)科目和憑證生成邏輯，因此項(xiàng)目中的具體財(cái)務(wù)處理仍需依據(jù)企業(yè)實(shí)際制度設(shè)計(jì)。
當(dāng)租賃持續(xù)一段時(shí)間后，企業(yè)還需要關(guān)注合同是否即將到期以及收款是否按計(jì)劃進(jìn)行。用友BIP資產(chǎn)云針對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃提供全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，支持合同到期和收款計(jì)劃到期等事項(xiàng)，并可以設(shè)置預(yù)警條件、預(yù)警方式和預(yù)警類型，通過(guò)系統(tǒng)提示、電子郵件、短信和微信等方式進(jìn)行提醒，同時(shí)保留預(yù)警任務(wù)和預(yù)警日志。這讓經(jīng)營(yíng)人員不必完全依賴個(gè)人日歷記憶關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也使“即將發(fā)生的事情”能夠更早進(jìn)入管理視野。
經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)在租期間也可能發(fā)生空間變化。例如客戶擴(kuò)大面積，需要把相鄰租賃單元組合起來(lái)；另一位客戶退租后，原有空間又可能重新拆分。用友BIP資產(chǎn)云支持資產(chǎn)卡片按照租賃對(duì)象進(jìn)行拆分和合并，并通過(guò)租控表關(guān)聯(lián)具體租賃對(duì)象，自動(dòng)統(tǒng)計(jì)出租率和已租面積。 因此，合同管理并不是脫離資產(chǎn)空間獨(dú)立運(yùn)行，而可以隨著真實(shí)租賃對(duì)象變化持續(xù)調(diào)整，使“租給誰(shuí)”“租的是哪一塊”“還有多少面積未出租”保持對(duì)應(yīng)。
到了退場(chǎng)階段，經(jīng)營(yíng)管理也不能以合同結(jié)束日期作為唯一終點(diǎn)。企業(yè)還需要處理押金、費(fèi)用抵扣、未結(jié)費(fèi)用和最終結(jié)算等事項(xiàng)?，F(xiàn)有方案將退場(chǎng)階段與押金、費(fèi)用調(diào)整、滯納金、費(fèi)用抵扣、費(fèi)用結(jié)算等經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)放在同一生命周期中，并明確設(shè)置進(jìn)退場(chǎng)管理和租賃結(jié)算能力。 這使租戶退出不只是“把合同狀態(tài)改成結(jié)束”，而是需要繼續(xù)完成相應(yīng)經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，最終讓資產(chǎn)重新回到下一輪經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備。
如果退場(chǎng)后的資產(chǎn)再次進(jìn)入招商，就形成一個(gè)新的經(jīng)營(yíng)循環(huán)。原有合同結(jié)束，空間重新成為可經(jīng)營(yíng)資源，新的客戶又可能通過(guò)商機(jī)、簽約和在租過(guò)程進(jìn)入系統(tǒng)。對(duì)于資產(chǎn)部門(mén)來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)本體始終存在，但它的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、客戶、合同和收益會(huì)不斷變化。因此，用友BIP資產(chǎn)云在經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理中強(qiáng)調(diào)全生命周期業(yè)務(wù)閉環(huán)、履歷同步和狀態(tài)更新，資產(chǎn)還可以經(jīng)歷初始化、拆分合并、客戶管理、信息變化、轉(zhuǎn)讓、盤(pán)點(diǎn)、保險(xiǎn)索賠、抵押和評(píng)估等業(yè)務(wù)。
這種連續(xù)性對(duì)于集團(tuán)企業(yè)尤其重要。一個(gè)大型集團(tuán)可能同時(shí)經(jīng)營(yíng)多個(gè)園區(qū)、辦公樓、商鋪和公寓，如果各成員單位只向總部上報(bào)出租率，集團(tuán)就很難知道經(jīng)營(yíng)差異究竟來(lái)自招商不足、合同集中到期、收款問(wèn)題，還是資產(chǎn)自身狀態(tài)。用友BIP資產(chǎn)云SAM監(jiān)督與決策層支持資產(chǎn)總體、分類、狀態(tài)、盤(pán)活和經(jīng)營(yíng)運(yùn)維分析，同時(shí)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層保存客戶、合同、費(fèi)用和進(jìn)退場(chǎng)等具體業(yè)務(wù)?？偛恳虼丝梢韵扔^察整體經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，再進(jìn)一步回到具體資產(chǎn)和業(yè)務(wù)過(guò)程分析。
不過(guò)，經(jīng)營(yíng)全過(guò)程數(shù)字化并不意味著所有租賃項(xiàng)目都必須使用完全相同的收費(fèi)和流程。商鋪、公寓、辦公樓和設(shè)備租賃的經(jīng)營(yíng)方式本身可能不同，企業(yè)甚至?xí)槍?duì)不同項(xiàng)目設(shè)置不同收費(fèi)項(xiàng)目?，F(xiàn)有資料明確提出，可根據(jù)租賃業(yè)務(wù)管理模式和收費(fèi)場(chǎng)景需求自定義收費(fèi)項(xiàng)目預(yù)收費(fèi)方案，并支持第三方系統(tǒng)集成，以適應(yīng)商業(yè)管理業(yè)務(wù)差異。 因此，更合理的思路是統(tǒng)一資產(chǎn)、客戶、合同和費(fèi)用等核心管理框架，同時(shí)允許不同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目保留必要的業(yè)務(wù)差異。
企業(yè)也不能因?yàn)榻?jīng)營(yíng)流程已經(jīng)數(shù)字化，就只關(guān)注系統(tǒng)中的合同數(shù)量。真正需要持續(xù)觀察的仍然是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效果：哪些資產(chǎn)處于空置狀態(tài)，出租率如何，合同執(zhí)行情況怎么樣，收付款表現(xiàn)是否符合預(yù)期。用友BIP資產(chǎn)云將資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)績(jī)效納入APM分析框架，圍繞土地、房產(chǎn)、商鋪、公寓、設(shè)備、廣告位等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)構(gòu)建經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，用于觀察資產(chǎn)空置率、出租率、租賃收付款和合同執(zhí)行情況。這使日常業(yè)務(wù)最終可以繼續(xù)上升到經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)，而不是永遠(yuǎn)停留在合同辦理層面。
經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的數(shù)字化管理，真正難的不是把一份租賃合同保存到系統(tǒng)里，而是讓一項(xiàng)資產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)周期中始終保持業(yè)務(wù)連續(xù)性?？蛻舻谝淮萎a(chǎn)生意向時(shí)能找到對(duì)應(yīng)資產(chǎn)，簽約后合同與租賃對(duì)象保持關(guān)聯(lián)，在租期間持續(xù)管理租金、押金和其他費(fèi)用，臨近到期時(shí)能夠及時(shí)提醒，客戶退場(chǎng)后完成費(fèi)用結(jié)算，資產(chǎn)隨后重新進(jìn)入新的經(jīng)營(yíng)周期。只有這些環(huán)節(jié)形成一條連續(xù)鏈路，企業(yè)才能真正知道一處資產(chǎn)現(xiàn)在處于什么經(jīng)營(yíng)階段，以及下一步還需要處理什么。
用友BIP資產(chǎn)云將VR實(shí)景看房、商機(jī)登記、客戶管理、租出合同、租賃費(fèi)用、物業(yè)、進(jìn)退場(chǎng)和租賃結(jié)算納入統(tǒng)一資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系，并通過(guò)合同畫(huà)像、租控可視化、應(yīng)收繳費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等能力繼續(xù)支撐在租管理。對(duì)企業(yè)而言，這種模式改變的不是某一個(gè)合同辦理動(dòng)作，而是把經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)從“簽完合同就算租出去”轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)運(yùn)營(yíng)對(duì)象。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)真正做到有序，關(guān)鍵就在于簽約之前看得清、在租期間管得住、退場(chǎng)以后接得上下一輪經(jīng)營(yíng)。